Арабская ловушка — что делать с недвижимостью, купленной на ажиотажном спросе?

Бум продаж и его долгосрочные последствия

Последние три года наблюдается стойкий рост спроса на недвижимость эмиратов. Не обошел этот тренд и российских инвесторов. Так, 2022 год был пиковым для русскоговорящих клиентов в Дубае. По ряду знаковых проектов доля наших соотечественников достигала 70%. По результатам ушедшего 2023 года, становится ясно, что не смотря на передачу пальмы первенства странам Индии, Соединенному королевству, Ливану и Египту интерес к вложениям в ОАЭ по-прежнему оставался большим.

Рейтинг стран по количеству сделок с недвижимостью в Дубае за 2022 год

Рейтинг стран по количеству сделок с недвижимостью в Дубае за 2023 год

К началу лета 2024 года стоимость и объемы продаж недвижимости находится на восходящем тренде.

По результатам 1 квартала 2024 года, темпы роста сохраняются по сравнению с 1 кварталом 2023. Например, продажи апартаментов выросли на 24,7%, составив 28 739 сделок на сумму AED 55.3B.

И по прогнозам, тренд продлится и до конца текущего года. Рост происходит, в основном, за счет массовых продаж первичных объектов мастер-застройщиков (EMAAR, MERAAS, DAMAC и др.) на старте продаж.

Вторичные перепродажи инвесторами более сложная задача (пропорция между первичной и вторичной недвижимостью на рынке Дубая на момент публикации показывает 60% на 40%) и требует привлечения более квалифицированных брокеров, использующих широкие сети контактов с национальными брокерами других стран.

Восходящий тренд роста стоимости и продаж объектов недвижимости достигнет зенита в осенний сезон 2024, и возможно, продержится до 2025, так как обычно длительность цикла составляет 4 года.

К сезону 2025-2026 вероятнее всего произойдет «затоваривание» рынка недвижимости Дубая. Так как в период пандемии, почти 2,5 года, в Дубае все стройки были заморожены и/или остановлены. С учетом среднего периода строительства 4 года, на 2026-2027 гг.. планируется ввод в эксплуатацию проектов, стартовавших как в 2020 и 2021 гг., так и 2022 – 2023 гг.

График роста объемов продаж недвижимости (апартаментов и вилл) на июнь 2024 г.

Рекомендации для инвесторов

Вторичный рынок. Инвесторам выходить в продажу, не дожидаясь начала снижения цен и ликвидности рынка.

Первичный рынок. Инвесторам, вкладывая в новые проекты, выбирать стратегию
инвестирования с планом перепродаж в течение ближайшего года или покупать в проектах, сдаваемых в течение ближайшего года, ориентируясь на конечного покупателя.

Перечень правоустанавливающих документов на недвижимость в ОАЭ, необходимых для перепродажи

SPA (Sales and Purchase Agreement)

Договор купли-продажи объекта недвижимости на первичном рынке между покупателем и застройщиком. В нем прописаны права и обязанности сторон, график платежей, штрафы, условия перепродажи.

MOU (Memorandum Of Understanding,) или FORM F

Договор купли-продажи объекта недвижимости между частными лицами на вторичном рынке. Подписывается после получения 10% гарантийного депозита. Становится действительным после того, как подписан сторонами, засвидетельствован и датирован агентом.

OQOOD (от арабского «контракт»)

Сертификат, подтверждающий право собственности на объект, строительство которого не завершено (off-plan). Регистрация OQOOD обязательна для каждой сделки, это защищает права покупателя и дает право перепродать объект.

Title Deed

Основной документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Выдается, когда покупатель выплатил полную стоимость продавцу и строительство объекта завершено. Если ранее получен OQOOD, то он меняется на Title Deed.

NOC (No Obiection Certificat)

Сертификат об отсутствии возражений застройщика на совершение действий с недвижимостью и отсутствии задолженности по коммунальным и сервисным платежам. Термин имеет широкое применение в ОАЭ не только в сфере недвижимости. NOC может потребоваться для разных целей: от открытия бизнеса до покупки автомобиля.

POA (Power of Attorney)

Доверенность, юридическое поручение одного человека другому совершать действия с недвижимостью от его имени.

Команда BEYOND. поможет провести оценку вашего апартамента, виллы или таунхауса, завершить оформление документов и продать вашу недвижимость.